Die Mieten in deutschen Großstädten steigen immer weiter, die Einkommensentwicklung hält mit dieser Entwicklung nicht Schritt. Ein großes Ungleichgewicht herrscht dabei in München und Stuttgart.
Viele Unternehmen zahlen zwar in Großstädten höhere Gehälter, allerdings gleicht das die hohen Wohnkosten in der Regel nicht aus. In München ist die Diskrepanz dabei am größten: Die Kaufkraft ist in der bayerischen Hauptstadt im Mittel 29 Prozent über dem Bundesschnitt, allerdings sind die Mieten mit 18,58 Euro pro Quadratmeter 81 Prozent über dem Wert im Rest des Landes. Deutschlandweit werden derzeit 10,28 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung verlangt. Das zeigt eine Analyse von immowelt, bei der die Angebotsmieten mit dem durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Kopf in den Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern verglichen wurden. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).
„Wohnen in der Großstadt war schon immer teurer. In Städten mit besonders hohen Mieten verdienen die Menschen aber dafür auch meist etwas besser. Die stark steigenden Wohnkosten sorgen aber für ein zunehmendes Ungleichgewicht. In Großstädten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten halten die Einkommen seit Jahren nicht mehr mit den Mieten Schritt“, so immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch.
München, Stuttgart und Frankfurt: hohe Gehälter, aber auch hohe Mieten
München ist unter anderem die Heimat von sieben Dax-Konzernen. Das beschert der Metropole viele gut bezahlte Jobs, wie die jährliche Kaufkraft pro Kopf von 35.867 Euro belegt – das ist nahezu ein Drittel mehr als der Durchschnittsdeutsche pro Jahr ein Einkommen zur Verfügung hat (27.848 Euro). Allerdings müssen die Münchner auch 18,58 Euro pro Quadratmeter für die Anmietung einer neuen Wohnung ausgeben. Das sind 81 Prozent mehr als die 10,28 Euro, die im Deutschlandmittel bei Neuvertragsmieten fällig werden.
In Stuttgart sorgen unter anderem die Automobilindustrie sowie deren Zulieferer und Dienstleister für gute Jobaussichten. In Frankfurt am Main lockt die Banken- und Finanzbranche mit guten Gehältern – dementsprechend verdienen die Bewohner:innen beider Städte besser als der Durchschnittsdeutsche (je 110 Prozent). Allerdings müssen Mieter dort jeweils mehr als 14 Euro für den Quadratmeter zahlen. Mit 14,84 Euro werden in Stuttgart 144 Prozent des Bundesmittels fällig, mit 14,07 Euro sind es in Frankfurt am Main 137 Prozent.
Extremfall Berlin – Punktsieg für Düsseldorf
In Berlin ist der Wohnungsmarkt besonders aus dem Gleichgewicht geraten: Berlin ist nur eine von zwei Städten in der Untersuchung, in der das Gehaltsniveau unter-, aber die Mieten überdurchschnittlich sind. Mit einer Pro-Kopf-Kaufkraft von 26.420 Euro haben Berliner im Schnitt 95 Prozent des Geldes zu Verfügung, das der Beschäftigte hierzulande bekommen. Mit 13,29 Euro pro Quadratmeter sind die Neuvertragsmieten aber 29 Prozent über dem Deutschlandmittel. Ein ähnliches Missverhältnis zeigt sich in den Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern nur noch in Bremen. In der Hansestadt liegt das Einkommen bei 90 Prozent des Deutschlandmittels, die Mieten sind mit 10,90 Euro indes mit sechs Prozent höher.
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 kreisfreien Städten über 500.000 Einwohner. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.04.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Kaufkraft gibt das nominal verfügbare Nettoeinkommen der Bevölkerung inklusive staatlicher Transferzahlungen wie Renten, Arbeitslosen- und Kindergeld an. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer am 10. Januar 2024 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Ausführliche Ergebnistabellen stehen hier zum Download bereit.
Statistisch betrachtet verfügt Düsseldorf über das beste Verhältnis zwischen Gehältern und Mieten: Dort haben die Menschen im Mittel 15 Prozent mehr Gehalt zur Verfügung – das ist der zweithöchste Wert der Untersuchung. Bei den Mieten landet die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen aber im Mittelfeld: Mit 11,09 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert bei 108 Prozent nur knapp über dem Deutschlandmittel. Ein Punktsieg für Düsseldorf im ewigen Streit mit dem Nachbarn Köln. Denn Kölner verdienen im Mittel nur fünf Prozent mehr als der Bundesschnitt, müssen aber 25 Prozent mehr für die Miete zahlen (12,82 Euro pro Quadratmeter).
Ruhrgebiet und Ostdeutschland: Arbeits- und Wohnmarkt im Gleichgewicht
Deutlich besser im Gleichgewicht ist der Wohnungsmarkt in den größten Städten des Ruhrgebiets und im Osten Deutschlands. Zwar sind die Einkommen dort tendenziell geringer als im Rest des Landes, aber Mieter:innen müssen auch weniger fürs Wohnen ausgeben. In Essen und Dresden liegt das Pro-Kopf-Einkommen nach Abgaben bei je 95 Prozent des deutschen Durchschnitts. Mit 8,96 Euro pro Quadratmeter zahlen Essener bei Neuvermietung aber nur 87 Prozent des Deutschlandmittels. In Dresden beträgt mit Miete (8,65 Euro pro Quadratmeter) 84 Prozent der 10,28 Euro, die deutschlandweit pro Quadratmeter verlangt werden.
Duisburg ist zwar in Sachen Miete und Einkommen das Schlusslicht der Untersuchung, aber das Verhältnis zeigt sich ausgewogen: Mit 22.763 Euro haben die Menschen dort das geringste Pro-Kopf-Einkommen (82 Prozent des Deutschlandmittels). Mietswohnungen werden für 8,44 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist mit ebenfalls 82 Prozent des Deutschlandwertes ebenfalls der niedrigste Wert der Untersuchung.
